Viele junge Familien wünschen sich ein Eigenheim. Die aktuelle Situation macht es allerdings immer schwieriger, sich diesen Traum zu erfüllen. Dabei geht es nicht nur um das Angebot, welches in einigen Regionen inzwischen recht „übersichtlich“ geworden ist. Durch die hohe Nachfrage haben in den zurückliegenden Jahren die Preise extrem angezogen. Damit geraten besonders junge Haushalte unter Druck und können sich kaum ein Eigenheim leisten. Hintergrund: Anforderungen ans verfügbare Eigenkapital werden von den Banken direkt an den Kaufpreis gekoppelt.
Darüber hinaus müssen Immobilienkäufer auch noch die mit den Kaufpreisen steigenden Nebenkosten bezahlen. Doch wie sieht die Situation im Einzelnen aus? Wie entwickelt sich der Markt und was können junge Menschen tun, die sich den Traum vom Eigenheim trotzdem erfüllen möchten?
Junge Menschen können sich Immobilien kaum noch leisten
Einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln zufolge, welche im Auftrag der Bausparkasse Schwäbisch Hall durchgeführt wurde, können sich gerade junge Menschen immer seltener eine Immobilie leisten. Die Ergebnisse zeigen, dass der Boom am Immobilienmarkt weniger durch Selbstnutzer angetrieben wird. Hintergrund: Die Wohneigentümerquote stagniert, also jener Anteil an Immobilienbesitzern, die im eigenen Haus oder in der Eigentumswohnung leben.
Seit Jahren liegt dieser Wert bei fast konstant 45 Prozent. Dass dieser Wert nicht weiter schwankt, kann eigentlich nur eines bedeuten: Viele Neubauten gehen direkt in die Vermietung.
Steigenden Kosten für Wohneigentum
Noch krasser sieht laut der Studie die Entwicklung bei den Ersterwerbern aus. Deren Anzahl ist in den letzten Jahren dramatisch gesunken. Waren es bis 2002 im Jahr noch durchschnittlich 700.000 Ersterwerber, ist deren Zahl inzwischen bei weniger als 400.000 angekommen. Diese Entwicklung gilt als Signal, das zunehmend weniger junge Haushalte ins Eigenheim ziehen.
Als Ursache werden die steigenden Kosten für Wohneigentum genannt. Haushalte, die heute ins Eigenheim ziehen wollen, stehen vor erheblichen Problemen.
- Erwerbskosten treiben Eigenkapitalanforderung an
Steigend die Erwerbskosten für Wohnraum, müssen Haushalte mehr Eigenkapital mitbringen. Je nach Region sind die Preise so stark gestiegen, dass es heute mehrere 10.000 Euro mehr sein müssen. Für junge Familien ist es schwierig, solche Summen aus der „Hüfte“ ins Bauprojekt zu schießen.
- Keine Sparmöglichkeiten
Erschwert wird die Situation dadurch, dass die Optionen fürs Ansparen der nötigen Summen zunehmend schrumpfen. Im anhaltenden Umfeld niedriger Leitzinsen, und daran scheint die EZB nichts ändern zu wollen, lohnt sich Sparen kaum noch.
- Anforderungen steigen
Der Bund hat sich hohe Ziele beim Klimaschutz gesetzt und treibt damit die Baukosten. Aber auch in anderen Bereichen werden Bauherren belastet. Für Erwerber/angehende Eigentümer wird die Situation damit nicht einfacher.
Was treibt die Eigenheimkosten an?
Einflussfaktoren auf die Erwerbskosten für Immobilien sind Marktparameter und externe Faktoren. Der Immobilienmarkt ist aktuell in einer Art und Weise angespannt, dass inzwischen selbst in Randzonen der Städte und im ländlichen Raum Bodenpreise für Baugrund aufgerufen werden, die vor fünf Jahren schlicht die Bezeichnung „Mondpreise“ verdient hätten.
Damit ist ein Grundstein dafür gelegt, dass die spätere Immobilie erheblich teurer wird. Auf der anderen Seite haben in den zurückliegenden Jahren die eigentlichen Baukosten angezogen. Teurer sind:
- Material
- Handwerker-Leistungen
geworden. Letzteres ist unter anderem dem Boom geschuldet. Heute kann ein Fachbetrieb Preise für seine Leistungen durchsetzen, die vor wenigen Jahren kaum ein Auftraggeber bereit gewesen wäre zu stemmen.
Ein sehr wichtiger externer Faktor sind staatliche Vorgaben. Diese ergeben sich unter anderem aus der EnEV (Energieeinsparverordnung). Mit deren Hilfe sind Bauherren im Neubau auf gewisse Mindeststandards festgelegt. Wer als Haushalt zur Bankfinanzierung zusätzlich Förderungen in Anspruch nehmen will, bekommt die Messlatte noch ein Stück höher gelegt.
Unterm Strich ist es genau dieser Mix aus:
- Nachfrage-Boom
- Preissteigerung beim Bau
- gesetzlicher Rahmen
der Erwerbskosten, gerade für den Neubau, in die Höhe schießen lässt.
Auch die Nebenkosten steigen
Die reinen Bau- und Erwerbskosten sind am Ende nur eine Seite der Medaille, wenn es um die Kosten für Immobilien geht. Was viele potenzielle Erwerber unterschätzen, ist der Einfluss von Notar und Makler.
Die Bau-/Kaufnebenkosten können eine erhebliche Belastung darstellen, besonders, wenn sie im Vorfeld nicht ausreichend ins Projekt eingepreist sind. Hintergrund: Notare arbeiten beim Kauf, anders als im Bereich des Mietwohnungssegments, immer noch nicht nach dem Besteller-Prinzip. Letzteres sieht vor, dass der Besteller einer Leistung diese auch zahlt.
Solange für den Erwerb von Wohneigentum dies nicht gilt, kann sich eine für den Käufer ungünstige Regelung ergeben. Provisionshöhen von sechs Prozent bis sieben Prozent sind als Vermittlungsgebühr durchaus marktüblich. Dies bedeutet auch: Wenn sich der Kaufpreis einer Immobilie um 10.000 Euro erhöht, bekommt der Makler für die gleiche Arbeit pauschal 600 Euro bis 700 Euro mehr.
Ein Eigenheim leisten wird immer schwieriger
Angesichts der Zahlen aus dem vdp Preisindex sind solche Kostensteigerungen durchaus realistisch, wenn sich ein durchschnittlicher Preisanstieg knapp unter der 10-Prozent-Marke erkennen lässt.
Durch die Kopplung von Kostenfaktoren wie:
- Grundschuldbestellung
- Grundbucheintrag
- Notar
- Beratung durch Anwälte
an den Kaufpreis, steigen natürlich erwartungsgemäß auch die Nebenkosten. Allgemein gilt nach wie vor die Faustregel, dass circa 10 Prozent des Kauf-/Baupreises aufzuschlagen ist.
Um diesen Betrag werden Erwerber nur durch die Nebenkosten ärmer. Ein Aspekt, welche die Schwierigkeiten vieler Haushalte mit der aktuellen Preisentwicklung am Immobilienmarkt sehr deutlich zum Ausdruck bringt.
Jedem Erwerber muss klar sein, welche Verantwortung der Kauf einer Immobilie mit sich bringt. Anzuraten ist immer das Hinzuziehen von Experten, wie Gutachtern/Bauingenieuren, um am Ende keine teure Fehlentscheidung zu treffen.
Modernisierung: Wenn es richtig teuer wird
Baukosten sind in den letzten Jahren massiv gestiegen. Warum nicht einfach eine Immobilie aus dem Bestand erwerben? Auf den ersten Blick wirken einige Angebote fast wie ein Schnäppchen. Gerade bei erkennbarem Modernisierungsbedarf muss die Entscheidung immer durchdacht werden. Hintergrund: Im Rahmen der EnEV und einigen anderen Vorschriften werden umfassende Modernisierungen im Bestand wie ein Neubau behandelt.
Dies führt am Ende dazu, dass sehr strenge Vorschriften gelten können, die Maßnahmen letztlich erheblich teurer als gedacht werden. Zudem gelten inzwischen in vielen Bereichen neue Regelungen, etwa hinsichtlich der Installation neuer Heizkessel. Auch in Sachen Brandschutz ist einiges zu beachten. Zwar sind die Vorschriften hier eher auf Basisniveau (z.B. die Installation von Rauchmeldern), was aber im Interesse der eigenen Sicherheit nicht bedeutet, dass dieser Bereich vernachlässigt werden sollte. Dazu gehört die Auswahl der richtigen Baustoffe, ebenso wie die Planung von Fluchtwegen oder die Installation von Brandschutzschaltern.
Aspekte, die jeder Erwerber im Hinterkopf behalten muss. Modernisierungen können zudem genehmigungspflichtig sein, etwa im Hinblick auf die Baugenehmigung. Wer einfach loslegt und Wände in der Wohnung einreißt, kann am Ende sehr bittere Erfahrung machen.
Zusatzkosten können aber auch allein durch die Erhaltung der Bausubstanz entstehen. Früher oder später brauchen Immobilien ein neues Dach, die Heizung muss ausgetauscht werden und auch ein Laminatfußboden hält nicht ewig. Teuer kann es zudem werden, wenn auf dem Dach eine Solaranlage installiert ist, welche regelmäßigen Wartungsintervallen unterliegt.
Fazit: Es wird schwieriger, Wohneigentum zu erwerben
Seit Jahren greift die Presse beinahe täglich steigende Mieten auf und berichtet in diesem Zusammenhang auch darüber, wie stark die Immobilienpreise nach oben gehen. In einigen Regionen ist Wohneigentum schon um 50 Prozent und mehr teurer geworden. Eine Entwicklung, die Ängste auslöst. Mieter fragen sich, wie lange sie die Wohnung noch bezahlen können. Studien zeigen, dass die Auswirkungen dieser Entwicklung schon jetzt deutlich zu spüren sind. Immer weniger junge Haushalte ziehen ins Eigenheim und als Grund werden auch die stark gestiegenen Erwerbskosten genannt. Denn: Je teurer eine Immobilie ist, umso höher werden auch die Anforderungen ans Eigenkapital. Zusätzlich werden Haushalte auch durch Kaufnebenkosten belastet, die teils direkt an den Kaufpreis gekoppelt sind und entsprechend nachgezogen werden.
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